> 出典: 士業AI(ShigyoAI) https://shigyo.ai/skills/siho/d1/
> ライセンス: CC BY 4.0 相当 — 出典明記で転載・改変・研修利用可。免責事項(<https://shigyo.ai/skills/> 参照)を必ず併記してください
> 取得日: 2026-08-11
> 本資料は参照ドキュメントです。個別事案の助言ではなく、実務適用時は有資格者にご確認ください

# 司法書士 D1 不動産登記

物件調査 → 必要書類収集 → 申請書作成 → 決済立会(売買) → オンライン申請 → 補正対応 → 完了確認

- 士業: 司法書士 (`siho`)
- 業務ドメイン: D1 不動産登記
- 独占業務: 登記・供託手続の代理、法務局提出書類の作成、(認定司法書士は)簡裁訴訟代理等
- L3 タスク: 38 件 / うち人間境界が立つタスク: 17 件
- AI 適性の内訳: ◎ 自動化 26 / ○ ドラフト 8 / ■ 人間必須 4
- 正規 URL: https://shigyo.ai/skills/siho/d1/
- この資料の使い方: https://shigyo.ai/skills/how-to-use/

## 前提

申請の代理・提出責任、本人確認・意思確認は■。AIは調査・書類ドラフト・チェックを担う。

表現規約: 本カタログでは「AI が申告する / 登記する」という書き方をしない。AI が担うのは「ドラフトを生成する」「確認を支援する」までであり、提出・確定・代理行為は有資格者が行う。引用・再利用時もこの区別を保つこと。

## AI 適性の凡例

| 記号 | 区分 | 定義 |
| --- | --- | --- |
| ◎ | 自動化 | AIが完結可能。人間は事後サンプル確認のみ |
| ○ | ドラフト | AIが下書き生成、有資格者がレビュー・確定 |
| △ | 支援 | AIは情報整理・候補提示・チェックまで |
| ■ | 人間必須 | 判断・面談・署名・提出責任。独占業務の中核 = エスカレーション境界 |

## L2 業務フロー

AI が担う区間と、有資格者が確定する区間を分けて示す。人間確定区間から先は、有資格者が判断し責任を負う工程である。

**AI が担う区間**

- P1 受託・日程調整 — L3 タスク 3 件
- P2 事前調査 — L3 タスク 4 件
- P3 必要書類の収集・案内 — L3 タスク 5 件

**■ 有資格者が確定する区間**

- P4 本人確認・意思確認 — L3 タスク 3 件
- P5 書類作成・連件組立て — L3 タスク 3 件

**AI が担う区間**

- P6 登録免許税 — L3 タスク 3 件
- P7 決済立会・即日申請 — L3 タスク 5 件
- P8 補正・進捗監視 — L3 タスク 2 件
- P9 完了後・納品・精算 — L3 タスク 5 件

## L3 タスク一覧

AI 適性と人間境界は別の列に分けている。人間境界の列が「—」でないタスクは、その条件を満たす形でしか AI に任せられない。

### P1 受託・日程調整

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 受託登録・事件簿記帳 | 仲介からの依頼 | 事件簿(施行規則上の義務)・受託番号 | — | ◎ 自動化 | 受託情報からの事件簿自動記帳はAI。事件簿の調製・保存の義務は司法書士本人が負う | 司法書士法施行規則30条(事件簿の調製・保存) |
| 決済日程の多者同期 | 当事者・両仲介・抹消/設定金融機関の予定 | 確定日程(原則午前・約1時間枠) | — | ○ ドラフト | — | — |
| 見積(報酬+登録免許税+実費の三層) | 物件・登記類型 | 見積書(仲介・金融機関へ) | — | ◎ 自動化 | — | — |

### P2 事前調査

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 登記事項・公図・図面の取得と読解 | 地番・家屋番号 | 権利関係サマリ(差押・仮登記・未抹消担保・買戻特約) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 名義人の住所氏名一致確認 | 全部事項+住民票/戸籍附票 | 名変登記の要否判定 | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 直前謄本(当日朝)・差分チェック | 前回取得分との比較 | 権利変動の有無(差押・二重売買検知) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 評価証明書の取得 | 物件情報 | 固定資産評価証明書(申請年度) | — | ◎ 自動化 | — | — |

### P3 必要書類の収集・案内

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 当事者別必要書類リストの案内 | 登記類型・当事者属性 | 案内書面(義務者=識別情報+印鑑証明書等) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 関係者別の事前打合せ(4系統) | 両仲介・抹消/設定金融機関 | 出席有無・実行方式(受領証実行か立会か)・書類授受の段取り | — | ○ ドラフト | 打合せチェックリストの生成と記録の構造化はAI。金融機関・仲介との交渉と実行方式の合意は司法書士が行う。法定独占業務ではないが、決済の安全確保(関係者の出席・実行方式・書類授受の段取りの最終判断)は登記申請を受任する司法書士の職責として人間必須 | 司法書士法2条(司法書士の職責)=非独占(法定独占業務ではなく、根拠は職責規定と登記申請受任者としての注意義務) |
| 識別情報・権利証の預かりと有効性確認 | 識別情報通知 | 預り証・未失効照会結果 | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 住宅用家屋証明書の取得 | 住民票・床面積要件 | 市区町村の証明書(軽減税率の根拠) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 抹消書類の金融機関からの受領 | 弁済予定 | 解除証書・識別情報・委任状 | — | ◎ 自動化 | — | — |

### P4 本人確認・意思確認

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 犯収法の取引時確認 | 身分証・取引目的・(法人)実質的支配者 | 本人確認記録(法定保存) | — | ◎ 自動化 | 本人確認記録のドラフト生成と記載漏れ検査はAI。取引時確認(本人特定事項・取引目的・実質的支配者の確認)そのものは司法書士が行う | 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・同6条(確認記録の作成・保存) |
| 登記申請意思・処分意思の確認 | 面談・契約書 | 意思確認記録 | — | ■ 人間必須 | 登記申請意思・処分意思の確認は司法書士が行う。AIは意思確認記録の記録化支援にとどまる | 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理) |
| 識別情報不存在時の代替手続 | 権利証紛失の事実 | 本人確認情報/事前通知/公証人認証の選択 | — | ○ ドラフト | 選択肢(本人確認情報/事前通知/公証人認証)の整理と本人確認情報のドラフトはAI。本人確認情報の作成・提供は資格者代理人である司法書士が行う | 不動産登記法23条4項1号(資格者代理人による本人確認情報)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理) |

### P5 書類作成・連件組立て

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 登記原因証明情報・委任状の作成 | 契約内容 | 原因証明情報・委任状(実印+印鑑証明3ヶ月内) | — | ○ ドラフト | 原因証明情報・委任状の連動ドラフト生成はAI。書面内容の確定は司法書士が行う | 司法書士法3条1項2号・73条(法務局提出書類の作成) |
| 申請書(申請情報)の作成 | 法務局様式・調査結果 | 申請データ(登記情報からの自動転記) | — | ◎ 自動化 | 登記情報からの自動転記による申請データ生成と転記検証はAI。申請情報の確定と登記申請の代理は司法書士が行う | 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |
| 連件申請の組立て | 前提依存関係 | 連件構成(名変→抹消→移転→設定の順序) | — | ◎ 自動化 | 連件順序(名変→抹消→移転→設定)の検証はAI。連件構成の判断は司法書士が行う | 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理) |

### P6 登録免許税

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 課税標準の確定・税額計算 | 評価額(千円未満切捨)・債権額 | 税額(移転2%/土地売買1.5%〔令和9年3月まで〕・設定0.4%・抹消1個1,000円) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 軽減措置の適用判定 | 住宅用家屋証明書(保存0.15%・移転0.3%・設定0.1%) | 根拠条項記載+添付 | — | ◎ 自動化 | 住宅用家屋証明書に基づく軽減税率の判定と年度改正の追随はAI。軽減措置の適用確定と根拠条項の記載は司法書士が行う | 司法書士法3条1項2号・73条(法務局提出書類の作成)。軽減税率の根拠は租税特別措置法72条の2(住宅用家屋の所有権の保存登記=0.15%)・同法73条(同 所有権の移転登記=0.3%)・同法75条(住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記=0.1%) |
| 納付方式の選択・実行 | 税額 | 電子納付(受付翌執務日まで)/印紙/現金 | — | ◎ 自動化 | — | — |

### P7 決済立会・即日申請

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 当日の書類完備確認 | 持参書類・チェックリスト | 完備確認(有効期限・印影照合は委任状で) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 本人確認・意思確認(当日再確認) | 対面 | 確認完了 | — | ■ 人間必須 | 決済当日の本人確認・意思確認は司法書士が対面で行う。AIによる代替はない | 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理) |
| 実行合図(「資金の実行をお願いします」) | 三確認(本人・書類・意思)の完了 | 融資実行のGO判断 | — | ■ 人間必須 | 三確認(本人・書類・意思)完了後の融資実行のGO判断は司法書士が行う。AIによる代替はない | 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理) |
| 着金待ちの時間管理・書類授受の順序統制 | 着金状況 | 抹消書類は着金後に授受・精算 | — | ○ ドラフト | 着金前後の手順ガイドの提示はAI。書類授受の順序統制(抹消書類は着金後に授受)は司法書士が行う。法定独占業務ではないが、決済の安全確保(着金確認と書類完備の最終判断)は登記申請を受任する司法書士の職責として人間必須 | 司法書士法2条(司法書士の職責)=非独占(法定独占業務ではなく、根拠は職責規定と登記申請受任者としての注意義務) |
| 即日オンライン申請(特例方式) | 申請データ+電子署名 | 受付番号(受付順=対抗力)・設定受領証を銀行へ送付 | — | ◎ 自動化 | 申請データの最終検証と時間リスク管理はAI。電子署名の付与と申請の送信(受付順=対抗力)は司法書士が行う | 司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理)・不動産登記法18条(電子情報処理組織を使用する方法による申請) |

### P8 補正・進捗監視

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 処理状況の常時監視 | 申請用総合ソフトの状況 | 進捗記録(完了まで1〜2週間) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 補正対応・添付書面の郵送段取り | 補正のお知らせ/添付書面一式 | 補正情報送信・内訳表+封筒(2日程度内) | — | ○ ドラフト | 補正案の生成と郵送チェックリストはAI。補正内容の判断と補正情報の送信は司法書士が行う | 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |

### P9 完了後・納品・精算

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 識別情報・完了証・還付原本の受領 | 完了通知(識別情報は3ヶ月で廃棄) | 受領(補助者は特定事務指示書) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 完了後謄本による登記結果の検収 | 完了後の全部事項 | 照合結果(誤記なきこと) | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 納品(識別情報厳封・奥書付与・書留+受取書) | 成果物一式 | 納品セット・業務報告書・受領証 | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 請求・精算(源泉・消費税・立替実費・預り金) | 事件データ | 請求書・入金消込・精算書 | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 金融機関への完了報告 | 設定登記完了 | 完了報告 | — | ◎ 自動化 | — | — |

### L2 未分解のタスク

| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 | 法令根拠 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 物件調査 | — | — | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 書類収集 | — | — | — | ◎ 自動化 | — | — |
| 申請書作成 | — | — | — | ○ ドラフト | 登記申請書・登記原因証明情報のドラフト生成はAI。申請内容の確定と登記申請の代理は司法書士が行う | 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |
| 決済立会・本人確認 | — | — | — | ■ 人間必須 | 決済立会における本人確認・意思確認そのものは司法書士が行う。AIは当日までの段取りと事故の事前検知に限られる | 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理) |
| 補正・完了 | — | — | — | ○ ドラフト | 補正指示の解釈と対応案の生成、完了後の登記確認はAI。補正内容の判断と補正申請は司法書士が行う | 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |

## この資料の位置づけ

本ファイルは業務分解の**参照ドキュメント**であり、そのまま実行できる AI スキルパッケージではない (実行型スキルは準備中)。AI ツールへの読み込ませ方は https://shigyo.ai/skills/how-to-use/ を参照。

## ライセンス

本カタログは CC BY 4.0 相当の条件で公開している。出典を明記すれば転載・改変・研修利用が可能で、許諾の申請は不要。転載・引用の際は下記の免責事項を必ず併記すること。

帰属文の例:

```
出典: 士業AI(ShigyoAI) 士業スキルマップ 司法書士 / D1 不動産登記 https://shigyo.ai/skills/siho/d1/ / CC BY 4.0 相当
```

## 免責事項

1. 本カタログは士業業務の一般的な整理を目的として公開しているものであり、個別の事案に関する税務・法務・労務等の助言を行うものではありません。
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