Judicial Scrivener · D1
D1 不動産登記
物件調査 → 必要書類収集 → 申請書作成 → 決済立会(売買) → オンライン申請 → 補正対応 → 完了確認
- 自動化26
- ドラフト8
- 支援0
- 人間必須4
L3 タスク 38 件 / 人間境界が立つタスク 17 件
前提 申請の代理・提出責任、本人確認・意思確認は■。AIは調査・書類ドラフト・チェックを担う。
01 · Flow
L2 フロー（人間境界つき）
AI が担う区間と、有資格者が確定する区間を分けて図示しています。 太い横罫で区切られた区間から先は、人間が判断し責任を負う工程です。
AI 区間 — 整理・計算・ドラフト生成
- P1 受託・日程調整
- P2 事前調査
- P3 必要書類の収集・案内
- P1 受託登録・事件簿記帳 には人間境界があります。 受託情報からの事件簿自動記帳はAI。事件簿の調製・保存の義務は司法書士本人が負う
- P3 関係者別の事前打合せ(4系統) には人間境界があります。 打合せチェックリストの生成と記録の構造化はAI。金融機関・仲介との交渉と実行方式の合意は司法書士が行う。法定独占業務ではないが、決済の安全確保(関係者の出席・実行方式・書類授受の段取りの最終判断)は登記申請を受任する司法書士の職責として人間必須
人間の確定 — ここで有資格者が判断し、以降の責任を負います
P4 本人確認・意思確認
- 犯収法の取引時確認 本人確認記録のドラフト生成と記載漏れ検査はAI。取引時確認(本人特定事項・取引目的・実質的支配者の確認)そのものは司法書士が行う 根拠: 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・同6条(確認記録の作成・保存)
- 登記申請意思・処分意思の確認 登記申請意思・処分意思の確認は司法書士が行う。AIは意思確認記録の記録化支援にとどまる 根拠: 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理)
- 識別情報不存在時の代替手続 選択肢(本人確認情報/事前通知/公証人認証)の整理と本人確認情報のドラフトはAI。本人確認情報の作成・提供は資格者代理人である司法書士が行う 根拠: 不動産登記法23条4項1号(資格者代理人による本人確認情報)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理)
P5 書類作成・連件組立て
- 登記原因証明情報・委任状の作成 原因証明情報・委任状の連動ドラフト生成はAI。書面内容の確定は司法書士が行う 根拠: 司法書士法3条1項2号・73条(法務局提出書類の作成)
- 申請書(申請情報)の作成 登記情報からの自動転記による申請データ生成と転記検証はAI。申請情報の確定と登記申請の代理は司法書士が行う 根拠: 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成)
- 連件申請の組立て 連件順序(名変→抹消→移転→設定)の検証はAI。連件構成の判断は司法書士が行う 根拠: 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理)
AI 区間 — 整理・計算・ドラフト生成
- P6 登録免許税
- P7 決済立会・即日申請
- P8 補正・進捗監視
- P9 完了後・納品・精算
- P6 軽減措置の適用判定 には人間境界があります。 住宅用家屋証明書に基づく軽減税率の判定と年度改正の追随はAI。軽減措置の適用確定と根拠条項の記載は司法書士が行う
- P7 本人確認・意思確認(当日再確認) には人間境界があります。 決済当日の本人確認・意思確認は司法書士が対面で行う。AIによる代替はない
- P7 実行合図(「資金の実行をお願いします」) には人間境界があります。 三確認(本人・書類・意思)完了後の融資実行のGO判断は司法書士が行う。AIによる代替はない
- P7 着金待ちの時間管理・書類授受の順序統制 には人間境界があります。 着金前後の手順ガイドの提示はAI。書類授受の順序統制(抹消書類は着金後に授受)は司法書士が行う。法定独占業務ではないが、決済の安全確保(着金確認と書類完備の最終判断)は登記申請を受任する司法書士の職責として人間必須
- P7 即日オンライン申請(特例方式) には人間境界があります。 申請データの最終検証と時間リスク管理はAI。電子署名の付与と申請の送信(受付順=対抗力)は司法書士が行う
- P8 補正対応・添付書面の郵送段取り には人間境界があります。 補正案の生成と郵送チェックリストはAI。補正内容の判断と補正情報の送信は司法書士が行う
02 · Tasks
L3 タスク一覧
AI 適性と人間境界は別の列に分けています。表現規約として「AI が申告する / 登記する」とは書かず、 「ドラフトを生成する」「確認を支援する」と書き分けています。
P1 受託・日程調整
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 受託登録・事件簿記帳 | 仲介からの依頼 | 事件簿(施行規則上の義務)・受託番号 | — | 自動化 | 受託情報からの事件簿自動記帳はAI。事件簿の調製・保存の義務は司法書士本人が負う 司法書士法施行規則30条(事件簿の調製・保存) |
| 決済日程の多者同期 | 当事者・両仲介・抹消/設定金融機関の予定 | 確定日程(原則午前・約1時間枠) | — | ドラフト | — |
| 見積(報酬+登録免許税+実費の三層) | 物件・登記類型 | 見積書(仲介・金融機関へ) | — | 自動化 | — |
P2 事前調査
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 登記事項・公図・図面の取得と読解 | 地番・家屋番号 | 権利関係サマリ(差押・仮登記・未抹消担保・買戻特約) | — | 自動化 | — |
| 名義人の住所氏名一致確認 | 全部事項+住民票/戸籍附票 | 名変登記の要否判定 | — | 自動化 | — |
| 直前謄本(当日朝)・差分チェック | 前回取得分との比較 | 権利変動の有無(差押・二重売買検知) | — | 自動化 | — |
| 評価証明書の取得 | 物件情報 | 固定資産評価証明書(申請年度) | — | 自動化 | — |
P3 必要書類の収集・案内
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 当事者別必要書類リストの案内 | 登記類型・当事者属性 | 案内書面(義務者=識別情報+印鑑証明書等) | — | 自動化 | — |
| 関係者別の事前打合せ(4系統) | 両仲介・抹消/設定金融機関 | 出席有無・実行方式(受領証実行か立会か)・書類授受の段取り | — | ドラフト | 打合せチェックリストの生成と記録の構造化はAI。金融機関・仲介との交渉と実行方式の合意は司法書士が行う。法定独占業務ではないが、決済の安全確保(関係者の出席・実行方式・書類授受の段取りの最終判断)は登記申請を受任する司法書士の職責として人間必須 司法書士法2条(司法書士の職責)=非独占(法定独占業務ではなく、根拠は職責規定と登記申請受任者としての注意義務) |
| 識別情報・権利証の預かりと有効性確認 | 識別情報通知 | 預り証・未失効照会結果 | — | 自動化 | — |
| 住宅用家屋証明書の取得 | 住民票・床面積要件 | 市区町村の証明書(軽減税率の根拠) | — | 自動化 | — |
| 抹消書類の金融機関からの受領 | 弁済予定 | 解除証書・識別情報・委任状 | — | 自動化 | — |
P4 本人確認・意思確認
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 犯収法の取引時確認 | 身分証・取引目的・(法人)実質的支配者 | 本人確認記録(法定保存) | — | 自動化 | 本人確認記録のドラフト生成と記載漏れ検査はAI。取引時確認(本人特定事項・取引目的・実質的支配者の確認)そのものは司法書士が行う 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・同6条(確認記録の作成・保存) |
| 登記申請意思・処分意思の確認 | 面談・契約書 | 意思確認記録 | — | 人間必須 | 登記申請意思・処分意思の確認は司法書士が行う。AIは意思確認記録の記録化支援にとどまる 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理) |
| 識別情報不存在時の代替手続 | 権利証紛失の事実 | 本人確認情報/事前通知/公証人認証の選択 | — | ドラフト | 選択肢(本人確認情報/事前通知/公証人認証)の整理と本人確認情報のドラフトはAI。本人確認情報の作成・提供は資格者代理人である司法書士が行う 不動産登記法23条4項1号(資格者代理人による本人確認情報)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理) |
P5 書類作成・連件組立て
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 登記原因証明情報・委任状の作成 | 契約内容 | 原因証明情報・委任状(実印+印鑑証明3ヶ月内) | — | ドラフト | 原因証明情報・委任状の連動ドラフト生成はAI。書面内容の確定は司法書士が行う 司法書士法3条1項2号・73条(法務局提出書類の作成) |
| 申請書(申請情報)の作成 | 法務局様式・調査結果 | 申請データ(登記情報からの自動転記) | — | 自動化 | 登記情報からの自動転記による申請データ生成と転記検証はAI。申請情報の確定と登記申請の代理は司法書士が行う 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |
| 連件申請の組立て | 前提依存関係 | 連件構成(名変→抹消→移転→設定の順序) | — | 自動化 | 連件順序(名変→抹消→移転→設定)の検証はAI。連件構成の判断は司法書士が行う 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理) |
P6 登録免許税
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 課税標準の確定・税額計算 | 評価額(千円未満切捨)・債権額 | 税額(移転2%/土地売買1.5%〔令和9年3月まで〕・設定0.4%・抹消1個1,000円) | — | 自動化 | — |
| 軽減措置の適用判定 | 住宅用家屋証明書(保存0.15%・移転0.3%・設定0.1%) | 根拠条項記載+添付 | — | 自動化 | 住宅用家屋証明書に基づく軽減税率の判定と年度改正の追随はAI。軽減措置の適用確定と根拠条項の記載は司法書士が行う 司法書士法3条1項2号・73条(法務局提出書類の作成)。軽減税率の根拠は租税特別措置法72条の2(住宅用家屋の所有権の保存登記=0.15%)・同法73条(同 所有権の移転登記=0.3%)・同法75条(住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記=0.1%) |
| 納付方式の選択・実行 | 税額 | 電子納付(受付翌執務日まで)/印紙/現金 | — | 自動化 | — |
P7 決済立会・即日申請
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 当日の書類完備確認 | 持参書類・チェックリスト | 完備確認(有効期限・印影照合は委任状で) | — | 自動化 | — |
| 本人確認・意思確認(当日再確認) | 対面 | 確認完了 | — | 人間必須 | 決済当日の本人確認・意思確認は司法書士が対面で行う。AIによる代替はない 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理) |
| 実行合図(「資金の実行をお願いします」) | 三確認(本人・書類・意思)の完了 | 融資実行のGO判断 | — | 人間必須 | 三確認(本人・書類・意思)完了後の融資実行のGO判断は司法書士が行う。AIによる代替はない 司法書士法3条1項1号・73条(登記・供託手続の代理) |
| 着金待ちの時間管理・書類授受の順序統制 | 着金状況 | 抹消書類は着金後に授受・精算 | — | ドラフト | 着金前後の手順ガイドの提示はAI。書類授受の順序統制(抹消書類は着金後に授受)は司法書士が行う。法定独占業務ではないが、決済の安全確保(着金確認と書類完備の最終判断)は登記申請を受任する司法書士の職責として人間必須 司法書士法2条(司法書士の職責)=非独占(法定独占業務ではなく、根拠は職責規定と登記申請受任者としての注意義務) |
| 即日オンライン申請(特例方式) | 申請データ+電子署名 | 受付番号(受付順=対抗力)・設定受領証を銀行へ送付 | — | 自動化 | 申請データの最終検証と時間リスク管理はAI。電子署名の付与と申請の送信(受付順=対抗力)は司法書士が行う 司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理)・不動産登記法18条(電子情報処理組織を使用する方法による申請) |
P8 補正・進捗監視
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 処理状況の常時監視 | 申請用総合ソフトの状況 | 進捗記録(完了まで1〜2週間) | — | 自動化 | — |
| 補正対応・添付書面の郵送段取り | 補正のお知らせ/添付書面一式 | 補正情報送信・内訳表+封筒(2日程度内) | — | ドラフト | 補正案の生成と郵送チェックリストはAI。補正内容の判断と補正情報の送信は司法書士が行う 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |
P9 完了後・納品・精算
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 識別情報・完了証・還付原本の受領 | 完了通知(識別情報は3ヶ月で廃棄) | 受領(補助者は特定事務指示書) | — | 自動化 | — |
| 完了後謄本による登記結果の検収 | 完了後の全部事項 | 照合結果(誤記なきこと) | — | 自動化 | — |
| 納品(識別情報厳封・奥書付与・書留+受取書) | 成果物一式 | 納品セット・業務報告書・受領証 | — | 自動化 | — |
| 請求・精算(源泉・消費税・立替実費・預り金) | 事件データ | 請求書・入金消込・精算書 | — | 自動化 | — |
| 金融機関への完了報告 | 設定登記完了 | 完了報告 | — | 自動化 | — |
L2 未分解のタスク
| L3 タスク | 入力 | 出力(様式) | 期限 | AI 適性 | 人間境界 |
|---|---|---|---|---|---|
| 物件調査 | — | — | — | 自動化 | — |
| 書類収集 | — | — | — | 自動化 | — |
| 申請書作成 | — | — | — | ドラフト | 登記申請書・登記原因証明情報のドラフト生成はAI。申請内容の確定と登記申請の代理は司法書士が行う 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |
| 決済立会・本人確認 | — | — | — | 人間必須 | 決済立会における本人確認・意思確認そのものは司法書士が行う。AIは当日までの段取りと事故の事前検知に限られる 犯罪収益移転防止法4条(特定受任行為の代理等に係る取引時確認)・司法書士法3条1項1号・73条(登記手続の代理) |
| 補正・完了 | — | — | — | ドラフト | 補正指示の解釈と対応案の生成、完了後の登記確認はAI。補正内容の判断と補正申請は司法書士が行う 司法書士法3条1項1号・2号・73条(登記手続の代理・法務局提出書類の作成) |
上の L2 フローと L3 タスク表を Markdown 1 ファイルにまとめて取得できます。出典表記・ライセンス・免責事項はファイル先頭に自動で入ります。
現段階の Markdown は参照ドキュメントです。そのまま実行できる AI スキルパッケージではありません（実行型スキルは準備中）。
Legend · 凡例
AI 適性の見方
- 自動化
- AIが完結可能。人間は事後サンプル確認のみ
- ドラフト
- AIが下書き生成、有資格者がレビュー・確定
- 支援
- AIは情報整理・候補提示・チェックまで
- 人間必須
- 判断・面談・署名・提出責任。独占業務の中核 = エスカレーション境界
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コピペ用の帰属文
出典: 士業AI(ShigyoAI) 士業スキルマップ 司法書士 / D1 不動産登記 https://shigyo.ai/skills/siho/d1/ / CC BY 4.0 相当Disclaimer
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